Ｑ３：開発許可を受けなければならないのはどのような場合ですか。
Ｑ４：市街化調整区域において、農家住宅、農業用倉庫を建築する場合、開発許可が必要ですか。
Ｑ５：私の実家は農家ですが、実家の所有する市街化調整区域内の農地に私の住宅を建築することができますか。
Ｑ６：私の実家は農家ではありませんが、以前から市街化調整区域内にあり、土地を所有しています。その土地に私の住宅を建築することができますか。
A１
徳島県においては、市街化区域と市街化調整区域に分けた線引都市計画区域（徳島東部都市計画区域）として、「徳島市、鳴門市の一部地域、小松島市、阿南市の一部地域、吉野川市の一部地域（旧鴨島町）、石井町、松茂町、北島町が指定されています。
市街化区域とは、すでに市街化を形成している区域及びおおむね１０年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とされています。
市街化調整区域とは、当面市街化を抑制すべき区域とされています。
他に市街化区域と市街化調整区域に分けられていない非線引都市計画区域として「美波町の一部地域、牟岐町の一部地域、藍住町、美馬市の一部地域、つるぎ町の一部地域、三好市の一部地域」が指定されています。
Ａ２
都市計画法第４条第１２項に、「開発行為」とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行なう土地の区画形質の変更をいうと定められています。
区画の変更とは、開発道路を設けるときのように土地の利用形態としての区画の変更をいい、単なる土地の分合筆は含みません。
形質の変更とは、形状の変更をいい、おおむね３０ｃｍ以上の盛土、切土を伴う行為をいいます。。
Ｑ３
開発許可を受けなければならないのはどのような場合ですか。
Ａ３
都市計画法で開発許可の対象としているのは、建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う開発行為です。
市街化区域、市街化調整区域、非線引都市計画区域に分けて考えます。
1) 市街化区域においては、徳島県の条例により敷地面積が下記の規模以上で概ね３０ｃｍ以上の盛土、切土を伴う場合、開発許可が必要です。
盛土、切土を伴わない場合、開発許可は必要ありませんが、敷地面積が下記の規模以上のものは原則として建築確認に際して適合証明が必要です。
徳島市、吉野川市、石井町 １，０００㎡以上
上記以外の徳島東部都市計画区域 ５００㎡以上
2) 市街化調整区域においては、都市計画法第２９条第１項のただし書きに該当するものを除き、農地転用を伴う開発行為については、原則として開発許可が必要です。
3) 非線引都市計画区域においては、面積が３，０００㎡以上で開発行為のあるものは、開発許可が必要です。
なお、面積が３，０００㎡未満で都市計画法による開発許可が不要な場合でも、藍住町のように、藍住町土地利用指導要綱を定め、開発行為のあるものは、町長との事前協議を必要とする町もあります。
詳しくは、市役所、町役場又は行政書士にご相談ください。
Ｑ４
市街化調整区域において、農家住宅、農業用倉庫を建築する場合、開発許可が必要ですか。
Ａ４
農地転用を伴う開発行為については、原則として開発許可が必要ですが、農家住宅、農業用倉庫は都市計画法第２９条第１項のただし書きに該当しますので、開発許可は不要です。
都市計画法第２９条第１項のただし書きに該当するものとして、第２号に「農業、林業若しくは漁業の用に供する政令で定める建築物又はこれらの業務を営む者の居住の用に供する建築物」とあります。従って、農業を営む方だけでなく、林業、漁業を営む方の居住用の住宅等についても開発許可は不要です。
ただし、建築予定地が農地の場合は、農地転用の許可、都市計画法適合証明が必要です。
詳しくは、所管の農業委員会、東部県土整備局・総合県民局の各庁舎又は行政書士にご相談ください。
Ｑ５
私の実家は農家ですが、実家の所有する市街化調整区域内の農地に私の住宅を建築することができますか。
Ａ５
農家の世帯分離住宅として、開発許可及び農地転用の許可を受けて建築することができます。
市街化調整区域内で、農林漁家等の別世帯を構成する場合にあっては、原則として次の要件に該当する必要があります。
1) 開発区域の位置は、既存の集落又はその周辺にあること。
2) 自己の居住用の住宅であること。
3) 開発区域の面積は、概ね４５０㎡（地形の状況により、やむを得ないものは６００㎡）以下であること。
4) 親の居住地と開発区域の位置は原則として、同一字又は概ね１ｋｍ（直線距離）以内であること。
5) 原則として、父母のいずれかが健在のこと。
6) 非農林漁家の別世帯を構成する場合にあっては、線引き時（昭和４６年５月６日）以前より親が所有している土地に限る。
7) 親が市街化区域内に居住する場合にあっては、市街化区域内に建築可能な土地を所有していないこと。
上記の要件に該当しない場合であっても、徳島県の建築開発指導課との協議により、個別具体的に判断してやむを得ないと認められるときには、開発審査会の議を経て農家の世帯分離住宅として許可を受けて建築することができます。
詳しくは、所管の農業委員会、東部県土整備局・総合県民局の各庁舎又は行政書士にご相談ください。
Ｑ６
私の実家は農家ではありませんが、以前から市街化調整区域内にあり、土地を所有しています。その土地に私の住宅を建築することができますか。
Ａ６
実家が農家でない場合であっても、Ｑ５で記載されている要件に該当している場合は、線引き時（昭和４６年５月６日）以前から引き続き市街化調整区域内に生活の本拠を有している実家が所有していた土地については、農家の世帯分離住宅と同様な要件の判断を含め、個別具体的に判断してやむを得ないと認められるときは、開発審査会の議を経て非農家の世帯分離住宅として許可を受けて建築することができます。
詳しくは、所管の東部県土整備局・総合県民局の各庁舎又は行政書士にご相談ください。
